房產信貸此時放鬆調控將前功盡棄

來源: 信貸    發佈時間：2010/9/6 下午 05:06:43
信貸, 國內房地產市場調控的效果還未真正顯現，銀行資產質量警示，正是前期信貸的問題。如果此時放鬆銀行對房地產的信貸投放，無異於把已開始全力排毒的銀行和房地產市場，再次送進莫測深淵，後果不堪設想。
國內房地產市場調控的效果還未真正顯現，銀行資產質量警示，正是前期信貸的問題。如果此時放鬆銀行對房地產的信貸投放，無異於把已開始全力排毒的銀行和房地產市場，再次送進莫測深淵，後果不堪設想。 8月以來各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進入房地產市場有關，值得細細研究。

左曉雷

銀行資產質量的警示，說明現在房地產調控已到了關鍵時刻。

多個媒體上週五報導了銀行資產質量的變化，這個動向理應引起各方特別關注。因為多數銀行壞賬大幅增加，引發的就是金融系統的系統風險，非得保持高度警覺不可。銀行資產質量亮出警示信號是好事。房地產信貸風險“潛伏期”較長，提前警示，證明了今年4月以來房地產市場嚴厲調控的必要性。

日本房地產泡沫破滅，1997年亞洲金融[3.01 0.33%]危機，美國2008年次貸危機……近20年來的全球的銀行危機無不與資產價格泡沫破滅有關。而日本經濟至今未能走出谷底，美國也尚未恢復元氣。

現在有一些觀點認為，為了防止房地產資金鍊斷裂，防止銀行的壞賬增加，應該放鬆銀行對房地產的信貸。筆者不同意這個“以毒攻毒”的方式。從醫學上講，“以毒攻毒”是旁門左道，沒有真正的科學的研究結果和成功實踐臨床案例。國內房地產市場調控的效果還未真正顯現，銀行出現資產問題警示，正是前期信貸的問題。如果此時放鬆銀行對房地產的信貸投放，無異於把已開始全力排毒、戒毒的銀行和房地產市場，再次送進莫測深淵，資產質量問題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會更嚴重，後果將不堪設想。

中國銀行[3.39 1.19%]體系現在最大的問題，就在房地產信貸。只是現在有關銀行信貸質量下降的報導比較籠統，應該細分是哪類信貸有問題，是開發商信貸問題，還是抵押貸款有問題，或者兩者都有問題。前者是開發商，後者是購房人。只有這樣，才能有效控制銀行風險。還有一類是與地方政府靠賣地擔保的房地產或其他項目的銀行信貸資金，如果這部分擔保的資產出了問題，那相關項目的銀行資金的償付也會出現問題了。

開發商信貸的風險在於，對於那些自有資金不到位，主要利用銀行貸款和預售資金作為開發資金的開發商，房屋銷售不好，就可能出現不能按時償還銀行貸款的問題。短期內就是“逾期”，時間長了就是壞賬。另一類利用銀行信貸和部分預售資金邊開發邊銷售的開發商，如果開發過程中銷售狀況不如意，便出現資金鍊斷裂的問題，開發樓盤變成爛尾樓，前期銀行開發貸款可能成為壞賬，前期銷售不能兌現，不斷影響銀行，而且可能形成許多法律糾紛等社會問題。

這樣的問題，都是房地產開發商不守規則所致，如果都嚴格以自有資金開發，不高度槓桿依賴銀行資金和預售資金，銀行和房地產市場的風險小得多。但是房地產價格泡沫很大，開發商利潤空間因此就變得很大，只要能賣得出去，一定幅度的降價並不影響開發商還款能力。短期內房地產影響銀行質量問題的，主要是房屋銷售情況，房地產商只要能支撐，是怎麼也不願降價的，一是與政策博弈以達到利潤最大化，另一個擔心增加與已高價購房者的糾紛。

對於購房者來說，雖然抵押貸款時間期限較長，一般短期內問題不容易顯現。但是購房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因為信貸額度不會太大，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關信用信息是真實的，近期爆發大規模止贖（即還不起錢，把房租交回銀行）的風險不大。而且還款能力與價格變動無關，不受價格變動影響。房地產市場調控出現價格變動，不影響還款能力，也就不會影響銀行資產質量。

而對於主要靠借銀行的錢大規模炒樓的人來說，他們從來沒有準備20年或者30年按期還款，只想通過低買高賣的高額價差償還銀行的貸款，同時獲取低成本利潤，所以短期風險就不小了。這個群體是銀行房地產抵押貸款的主要部分，也是房地產價格大幅上漲的主要推動力，可能是除開發商之外對銀行資產質量變化影響最大的影響之一。他們的還貸能力與價格變動影響和市場銷售影響密切。

最近銷售數據顯示成交面積上升，筆者以為，要特別注意購房資金的來源。如果是全額自有資金，那就不用過於擔心。因為大量自有資金閒置，可能會使通脹預期管理難度加大。因為這些資金不會老老實實放在銀行里，只要提取這些資金，中央銀行必須向銀行提供流動性，否則出現銀行擠兌危機，貨幣政策對流動性的合理管理就受到製約。而這些不安分守己的資金的炒作行為，無論去炒綠豆還是大蒜，都會加大通脹預期的心理壓力。所以，如果這些資金全額支付購房款，鎖定這些資金防止其四處氾濫，也可能是管理這些“體制外”的流動性的一個方法。

如果是全額外資資金，那也不用擔心。不過有兩方面的事情要特別注意防止。首先，銀行不能給炒房外資貸款，焉知外資不是在“空手套白狼”呢？其次，防止外資銀行給外資貸款炒房。要是外資利用資金槓桿把房價推高，放大收益套利，會嚴重擾亂房地產市場的秩序，特別是現在我們的房地產調控正在關鍵時刻，可能使調控前功盡棄。更何況，大量外資流入，也增加了國內流動性以及人民幣升值的壓力。

8月以來各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進入房地產市場有關，值得細細研究。銀行資金有強烈動機進入房地產市場，而銀行現在的經營模式仍然是通過信貸擴張獲取利差收益，想在去年如此大規模擴張以後繼續擴張，房地產是唯一能獲暴利而似乎是在現任管理者任職期內可以繼續擴大的領域，所以，不排除銀行會有為房地產開發商變相違規融資以及為第三套以上的購房者變相發放貸款的可能。比如，通過發行理財產品定向為房地產商融資，或者為房地產投資人用過去的房地產作為抵押，套取銀行信貸投資第三套甚至更多套房屋的行為開綠燈。這些都將加大銀行風險。